Rohrbruch beim Nachbarn, übergelaufene Badewanne oder defekte Waschmaschine. In einer Mietwohnung kann es sehr leicht zu einem Wasserschaden durch Leitungswasser kommen. Das verursacht in der Regel hohe Kosten, für die oft der Mieter haftet.
Wann zahlt welche Versicherung?
Bei einer Durchfeuchtung in einer Mietwohnung sind meist mehrere Versicherungen zuständig: die Gebäudeversicherung des Vermieters und die Haftpflichtversicherung sowie die Hausratsversicherung des Mieters. Welche Versicherung den Schaden übernimmt, hängt vom Einzelfall ab. Zu klären sind die Ursache und der Ort des Wasserschadens (eigene Wohnung, Nachbarn, Badewanne, Rohrbruch?). Ferner ist von Bedeutung, ob fahrlässiges Verhalten im Spiel ist. Gegebenenfalls kommt eine Mietminderung in Betracht.
Hausratsversicherung
Wenn die Waschmaschine ausläuft, kann der Mieter für den Schaden, den das Wasser am eigenen Hausrat anrichtet, seine Hausratsversicherung zur Kasse bitten. Wenn er nicht über eine Hausratsversicherung verfügt, bleibt er wahrscheinlich auf den Kosten sitzen, die durch Neubeschaffung von Hausrat entstehen.
Haftpflichtversicherung
Wenn Wasser in die Wohnung des Nachbarn gelangt und dessen Hausrat beschädigt, zahlt die Haftpflichtversicherung des Verursachers den Schaden. Das gilt jedoch nur dann, wenn der Bewohner die Schuld daran trägt.
Gebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung des Vermieters zahlt grundsätzlich bei einem Rohrbruch, in dessen Folge Leitungswasser austritt. Wenn sanitäre Anlagen defekt sind, Rohrleitungen brechen und Leitungswasser austritt, kommen diese Versicherungen ins Spiel. Sie fangen auch eine Mietminderung auf, die dem Bewohner möglicherweise zusteht. Wenn das Wasser jedoch von außen eindringt, etwa durch Hochwasser, Regen, umgefallene Eimer oder Aquarien, haftet die Wohngebäudeversicherung meistens nicht. Der Vermieter bliebe dann auch auf einer Mietminderung sitzen. Daher sollte er sorgfältig im Kleingedruckten lesen, welche Schäden durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt sind. Es kann sinnvoll sein, für einzelne Risiken eine weitere Versicherung abzuschließen, etwa eine Sturm- und Hochwasserversicherung.
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Fahrlässigkeit bei der Entstehung des Wasserschadens
Wenn der Schaden in der Wohnung durch Fahrlässigkeit entstanden ist, ist zu klären, ob es sich um grobe oder leichte Fahrlässigkeit handelt.
Meist wird die Wohngebäudeversicherung teilweise über die Betriebskosten finanziert. Daher trifft den Vermieter die Pflicht, diese auch in Anspruch zu nehmen, wenn nur leichte Fahrlässigkeit des Mieters infrage kommt. So jedenfalls hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 28/04). Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass grobe Fahrlässigkeit zugrunde liegt, können Versicherungen die Zahlung verweigern. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Hahn einer Waschmaschine durchgängig geöffnet ist und der notdürftig befestigte Schlauch nicht überprüft wird.
Anderes kann gelten, wenn die Wasch- oder Spülmaschine vor dem Schlafengehen angestellt und erst am Morgen eine Durchfeuchtung bemerkt wird. Wenn vorher keine Anhaltspunkte für einen defekten Schlauch vorlagen, ist die übliche Sorgfaltspflicht unverletzt.
Wie das Amtsgericht Köln entschied, genügt es, den Wasserhahn am Ende des Waschvorganges zuzudrehen (Az.: 144 C 41/06). Wenn der Vermieter den Feuchteschaden in der Wohnung des Mieters zu verantworten hat, steht dem Mieter Schadensersatz zu.
Was ist zu tun bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung?
In jedem Fall ist es ratsam, Fotos anzufertigen und Zeugen hinzuzuziehen, um Beweise für den Versicherer zu haben. Dem Bewohner stehen eine Mietminderung und bei Unbewohnbarkeit sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er nicht der Verursacher ist. In der Regel wird die Wertminderung der Wohnung durch einen Sachverständigen geschätzt.
Explodierende Energiekosten treiben Hausbesitzern und Mietern Sorgenfalten auf die Stirn. In den letzten Jahren war ein fast kontinuierlicher Anstieg der Energiekosten beispielsweise für Strom, Heizöl oder Erdgas zu verzeichnen. Vor diesem Hintergrund ist die Energieeffizienz beim Kauf von Immobilien dringend zu beachten.
Effizienz am Beispiel der Heizungsanlage
Wer mit Wohnhäusern zu tun hat, weiß es: Heizungsanlagen fallen grundsätzlich im Winter aus, und die Installateure schwören, dass dies bei der Wartung während der Sommermonate nicht zu erkennen war. Dies ist vor allem bei den häufigsten Heizungstypen Erdgas- oder Ölzentralheizung der Fall, wenn beispielsweise der Brenner nicht richtig läuft oder verschmutzt ist (was bei einer Ölheizung schon recht schnell geschehen kann, wenn beispielsweise nach dem Öltanken die Heizung direkt wieder eingeschaltet wird) und nicht mehr funktioniert. Mieter sitzen dann im Kalten, beschweren sich und mindern die Miete, und die Reparaturkosten sind beachtlich. Öl und Gas sind fossile Brennstoffe und werden tendentiell immer teurer. Für eine Ölheizung wird ein eigener Öltank benötigt, Gasheizungen sind im Regelfall direkt an die Versorgungsleitung angeschlossen, wobei es natürlich in abgelegeneren Gebieten auch Erdgastanks gibt. Auch bei der effektiven Pelletheizung müssen die Pellets in einem Raum gelagert werden; eine Wärmepumpe benötigt ebenfalls etwas Platz. Lediglich bei der Beheizung über das Medium Strom, beispielsweise mithilfe von modernen Nachtspeicheröfen, ist kein separater Platz notwendig. Heizungsanlagen sind sehr häufig falsch ausgelegt (beispielsweise ist eine Heizung mit 48 kW normalerweise zu stark für 200 Quadratmeter und zu schwach für 1.000 m²) und laufen teilweise auf Handbetrieb, wo der Außenfühler eine viel bessere Temperatursteuerung erreichen würde. Effizienter als die herkömmliche Zentralheizung ist sicherlich eine Brennwerttechnik-Heizung, die einfach energieeffizienter läuft und somit weniger Kosten verursacht – für Bewohner und Mieter. Es sollte auch darauf geachtet werden, ob die Heizkörper in passender Relation zur Raumgröße dimensioniert sind.
Gründe für den Kauf von energieeffizienten Immobilien
Wenn jemand eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben möchte, tut er gut daran, vorher 